图为：基准地价调控“金九银十”将近，北京、济南、江西多地早已提升或于是以计划压低基准地价。其中，北京12年来首次下调基准地价。

根据中国指数研究院9月2日晚间发布的数据，8月，全国300个城市土地出让金总额为1449亿元…图为：基准地价调控　　“金九银十”将近，北京、济南、江西多地早已提升或于是以计划压低基准地价。其中，北京12年来首次下调基准地价。

　　根据中国指数研究院9月2日晚间发布的数据，8月，全国300个城市土地出让金总额为1449亿元，环比增加11%，同比增加40%，这已是该数据倒数第四个月同比上升四成左右。　　“万科上半年买了800多万平方米的房，但只买了200多万平方米的土地。

”万科总裁郁亮在中期业绩会上说道，上半年土地价格仍处高位，不是拿地好时机。　　“虽然基准地价并非是最后的成交价地价。”中国房地产学会副会长陈国强回应，基准地价是土地估价的一个参考，其调低背后也暗示着地方政府对后市的期望。

　　而一访谈的大型信托公司经理说道，基准地价是土地使用权转让、出让、租赁、抵押等宗地价格评估的基础，基准地价的下调，不利于保证地方政府的土地融资。　　三招健地价　　在楼市萧条的背景下，地方政府也被迫使出健地价。

　　8月28日，北京时隔12年，再次下调了基准地价，其中，一级土地级别商业平均值煮地价为29980元/平方米，办公平均值煮地价为29080元/平方米，居住于则为28720元/平方米，工业为11600元/平方米。新的基准地价较2002年的版本大幅度徵低。

　　而济南则于8月26日宣告下调土地基准价，市城区商业、住宅、工业一级用地价格将分别调整为每平方米8028元、5608元、2055元，比2011年的价格分别下调了29.7%、36.6%和8.2%。　　江西省国土资源厅近期也印发了《关于积极开展2014年度基准地价改版工作的通报》，拒绝各地作好基准地价的改版工作，目前江西省内各市县都早已启动基准地价调整的前期打算工作。

　　“地价最后各不相同市场的供需关系和开发商针对市场的辨别，基准地价与实际成交价地价关系不大，很差的地块，底价过低的话，研发企业不会自由选择解散，土地也就随之流拍。”北京大岳咨询有限责任公司总经理金永详如是分析。

　　饥饿营销也是大位地价的最重要措施。中国指数研究院300城地价数据表明，8月，全国300个城市共计发售土地2537宗，环比增加29%，同比增加25%。在供地总量上升之时，卖地总额也仅有为1449亿元，环比增加11%，同比增加40%。　　也于是以因此，300城的楼面地价挽回了环比7%的下跌势头，平均值溢价率环比下跌2%。

　　其中的一线城市最不具代表性，一线城市8月旧部地52宗，发售土地面积300万平方米，环比增加16%，同比增加38%。土地出让金环比减少32%超过358亿元，平价溢价率为23%，环比减少6%。　　这让地方政府和开发商陷于博弈论，地方政府要健甚至是下沉地价，开发商则期望地方政府叛地价，进而传输拿地成本和风险。　　博弈论之下，土地市场也屡屡经常出现流拍，比如被称作“定地王”的北京孙河片区宅地，因入市的“低楼面地价、低总价”终遭流拍。

　　挂起优质地块是地方政府大位地市的有效地路径，以257.4亿元名列8月全国土地出让总额榜单榜首的北京为事例，北京8月挂起的华嘉胡同等多个优质地块，创下了北京的总价、单价地王，亦让北京8月的土地出让金总额时隔今年1月、4月之后，年内第三次多达250亿元。　　健地价的逻辑　　地方政府有其健地价的理由。　　一大型信托公司的投融资部门的经理告诉他21世纪经济报导记者，基准地价是土地使用权转让、出让、租赁、抵押等宗地价格评估的基础，地方政府的土地抵押以土地估价不尽相同，基准地价的下调，不利于保证地方政府的土地融资。

　　该信托经理讲解，在楼市上行的2014年，其所在的信托公司，早已大幅度放宽了对房企的研发贷款，改向政信项目。　　“可以说道，今年是政信类项目大幅度兴起的一年。

”上述信托经理讲解，土地出让金膨胀的背景下，再加地方债务低企且目前正处于借钱高峰期，地方政府项目要取得银行贷款可玩性极大，进而改向信托公司谋求反对。　　“虽然信托产品融资成本较银行贷款低，但它的审核流程更加慢，基本不不受政策面约束，资金做到很快。”上述信托经理说道，为把触风险，信托公司不会替代性财政情况不俗的市县，县级单位拒绝是国家百强县。

　　“在借贷方面，我们一般不重视土地出让总收入，却是市场有好有坏，你总有一天无法预判未来政府卖地金额是多少，能否债务。只要地方财政能还上利息，就可以再行贷款融资。

”上述人士说道。　　他更进一步讲解，相比之下，信托公司更加注目地价。一般来说，地方政府经常以土地估价的一半作为债务来源，如果地价上行，土地作为债务的价值也将随之上行。该人士说道：“卖地总额不有可能持续衰退，只要地价平稳，就可以把土地作为偿款或者贷款的来源，由此保证地方财政的持续。

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